I. 살던 집에서 나오기 전 주의사항
- 계약 만료와 동시에 나올거면 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보하라 (이사는 계약기간 만료 시점이라고 강조하라)
II. 중개업소 선택시 주의사항
- 정식 등록된 업소인지 확인: 관청에 정식 등록된 업소에는 부동산 중개사무소 개설 등록증, 사업자 등록증, 중개사 자격증이 사무실에 부착. 부착된 것들과 중개사와 동일인인지 확인(사진 대조).
- 좀 더 자세히 알려면 부동산 중개사무소 개설 증록증의 발행기관(시청, 군청, 구청)에 전화해서 중개업소 이름, 중개인 이름, 등록번호를 확인해보면 됨.
- 중개 수수료 요율표를 확인해 본인의 수수료가 얼마인지 확인하라. (한국공인중계협회 웹사이트)
III. 주택방문 시 체크사항
1. 누수(천정)
2. 수압
3. 욕실 변기막힘
4. 싱크대 배수
5. 방문, 창문 파손 여부, 방충망, 방범창 유무
6. 도배, 장판 상태
7. 전기배선
8. 개별난방여부, 보일러 작동이상 유무
9. 관리비, 공과금 규모 체크
10. 일조, 조망, 환경, 교통, 주차문제 체크
11. 습기 때문에 곰팡이 핀 곳은 없는지 체크
12. 문고리, 열쇠
IV. 임대차 계약시 확인사항
1. 등기부상 주인과 계약자 일치여부
- 등기부상 본인 명의인지를 주민등록증으로 확인하고, 대리인이 나올 경우 집주인의 인감이 첨부된 위임장과 인감증명서 요구하고, 집주인에게 직접 대리인 선임을 확인해야
- ARS 1382 누르고 안내에 따라 주민등록 진위 여부를 확인
- 위임장에 날인된 인감과 인장증명서에 있는 도장이 일치해야
2. 등기부상 권리관계 파악
- 대법원 인터넷 홈페이지(http://www.iros.go.kr/) 통해 토지나 건물 등기부 등본을 발급받아, 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고, 등기부에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 설정여부 확인
- 등기부에 과도한 근저당, 저당권 설정여부 확인
- 근저당 금액과 살고있는 전세권자의 전세금을 합한 금액이 아파트의 경우 60% 선, 단독주택은 50%를 상회할 경우 매우 위험
- 다른 세입자의 존재여부 확인
- 기타 아래 글 참조
http://blog.naver.com/xhdiddl?Redirect=Log&logNo=140056175125
- 계약시 등기부 등본을 확인했다면, 전입신고 전 및 입주시 부동산에서 잔금치루는 날 다시 당일 현장에서 등기부 등본을 발급받아, 계약일로부터 입주시점까지 권리사항 등 변동이 없는지 최종적으로 확인하고 잔금을 지급하여야.
* 계약서 작성시 유의사항
(1) 동호수의 정확성 확인
(2) 계약금, 잔금의 금액, 지급일정과 임대차 기간 명시
- 잔금을 지급하기 직전에 등기부 등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면, 잔금지급을 거절하도록 하는 것이 좋음
(3) 전 임차인의 퇴거일과 입주일 확인
(4) 전 임차인의 관리비 등 제세공과금 처리
(5) 시설상태 및 수리여부 확인
(6) 구조변경 및 원상회복 문제 확인
(7) 특약사항은 구체적으로 기입
- 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생 시 이에 대한 처리방법과 해약 조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시
- 전세계약 시 가압류나 근저당 말소요건을 특약을 넣어야
(8) 중계수수료 지불문제 확인
(9) 중개대상확인, 설명서 작성 및 교부
- 거래가 끝났을 때는 중개업자에게 확인설명서를 달라고 하여야 함
- 그 집의 소재지나 면적, 용도, 벽면, 도배 상태, 수도, 전기, 가스 등의 상태에 관한 사실을 기재한 것이 확인설명서. 나중에 문제가 되면 중개업자에게 책임을 물을 수 있기 때문에 꼭 받아두셔야 함.
- 중개업자가 써주는 임대차(전세) 계약서를 받아두고 잘 보관하여야.
(1) 동호수의 정확성 확인
(2) 계약금, 잔금의 금액, 지급일정과 임대차 기간 명시
- 잔금을 지급하기 직전에 등기부 등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면, 잔금지급을 거절하도록 하는 것이 좋음
(3) 전 임차인의 퇴거일과 입주일 확인
(4) 전 임차인의 관리비 등 제세공과금 처리
(5) 시설상태 및 수리여부 확인
(6) 구조변경 및 원상회복 문제 확인
(7) 특약사항은 구체적으로 기입
- 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생 시 이에 대한 처리방법과 해약 조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시
- 전세계약 시 가압류나 근저당 말소요건을 특약을 넣어야
(8) 중계수수료 지불문제 확인
(9) 중개대상확인, 설명서 작성 및 교부
- 거래가 끝났을 때는 중개업자에게 확인설명서를 달라고 하여야 함
- 그 집의 소재지나 면적, 용도, 벽면, 도배 상태, 수도, 전기, 가스 등의 상태에 관한 사실을 기재한 것이 확인설명서. 나중에 문제가 되면 중개업자에게 책임을 물을 수 있기 때문에 꼭 받아두셔야 함.
- 중개업자가 써주는 임대차(전세) 계약서를 받아두고 잘 보관하여야.
V. 전입신고
- 동사무소
VI. 확정일자
- 임대차 계약서에 확정일자를 받아두어야: 후순위 담보권자 보다 우선해 보증금을 변제받는데 가장 중요한 변수. 반드시 입주와 전입신고를 함께 마쳐야.
- 동사무소나 구청, 등기소에서 가능(수수료 1000원)
* 세입자가 보호받을 수 있는 방법 3가지:
(1) 전세금 보증보험 가입(전세금액*0.7%*계약년수)
- 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 전세금 보증보험에 가입하면 전세금을 확실하게 보장받을 수 있다.
- 보증보험 회사에 문의하는 것이 좋음.
- 구체적인 사항은 아래 글 참조
http://blog.daum.net/gumgaeck/3390276
(2) 임차권 등기명령
- 이 명령은 전세기간 만료 후 집을 비워도 살고있는 것과 똑 같은 지위를 보장하는 것
- 법원에 신청한 뒤 1~2주일 후에 명령문을 받고 등기가 됐는지 확인 후 이사하면 됨.
(3) 전세권 설정등기
(1) 전세금 보증보험 가입(전세금액*0.7%*계약년수)
- 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 전세금 보증보험에 가입하면 전세금을 확실하게 보장받을 수 있다.
- 보증보험 회사에 문의하는 것이 좋음.
- 구체적인 사항은 아래 글 참조
http://blog.daum.net/gumgaeck/3390276
(2) 임차권 등기명령
- 이 명령은 전세기간 만료 후 집을 비워도 살고있는 것과 똑 같은 지위를 보장하는 것
- 법원에 신청한 뒤 1~2주일 후에 명령문을 받고 등기가 됐는지 확인 후 이사하면 됨.
(3) 전세권 설정등기
VII. 점유(입주) 후 보증금을 지키기 위해 해야할 일
- 전입신고 유지
- 확정일자 있는 계약서 보관
- 실제거주 유지
- 전입신고+확정일자+점유 이 세가지 요건을 충족하면 보증금은 안전합니다.
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